L’étude du fonds de prévoyance en copropriété
De nouveaux défis pour les technologues
Stéphane Gagné
Récemment, un comité d’experts, dont deux TP faisaient partie, a produit un document, pour le compte du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), visant à établir une norme dans la production d’études sur les fonds de prévoyance (FDP) pour la copropriété. En copropriété, le FDP est essentiel et même obligatoire (par la loi). Son objectif premier est d’accumuler les montants d’argent nécessaires pour qu’au moment opportun ces sommes soient disponibles pour effectuer les remplacements ou les réparations majeures des composantes de l’immeuble.
La norme, proposée par le comité d’experts, est devenue une nécessité depuis qu’une étude de la Chambre des notaires du Québec a démontré qu’il y avait une incohérence entre les sommes accumulées dans le FDP et les besoins réels de remplacement des composantes de l’immeuble. Dans plusieurs cas, le syndicat de copropriétaires néglige l’exécution des travaux d’entretien ou de réparation soit par insuffisance de fonds dans le FDP, soit par ignorance ou encore par souci de conserver des frais de condo moins élevés. Et pourtant une bonne gestion des bâtiments en copropriété est essentielle pour assurer leur pérennité et le FDP en est l’élément clé.
En route vers un FDP mieux dotée 
Pour corriger cette lacune, le comité a proposé une démarche. L’initiative est bonne, car « le législateur devrait faire prochainement des propositions pour changer la loi afin de mieux évaluer les montants qui doivent être déposés dans le FDP, affirme le TP Réjean Touchette, président de Cossette et Touchette, une firme spécialisée dans l’élaboration de FDP pour des immeubles de condos.
Le rapport contient dix recommandations. Parmi celles-ci, mentionnons la nécessité que le FDP soit structuré sur un horizon de 25 ans, avec une réévaluation à tous les cinq ans. « Cette révision permettrait de tenir compte notamment de l’inflation, du vieillissement des matériaux et de la non-disponibilité de certaines pièces de remplacement, » affirme M. Touchette.
L’étude du Fonds de prévoyance ne devrait cependant pas être réalisée par n’importe qui, soutient le comité. Il recommande qu’elle soit prise en charge par l’un ou l’autre de ces professionnels : un architecte, un ingénieur, un technologue professionnel ou un évaluateur agréé.
Le TP, habilité à réaliser l’étude du FDP
Pourquoi devrait-on choisir un TP pour faire ce travail? Pourquoi pas! « Plusieurs TP ont développé une expertise en gestion immobilière et en étude de fonds de prévoyance, affirme M. Touchette qui fait lui-même ce travail depuis 35 ans. Les TP sont bien placés pour faire cette étude puisqu’une grande partie du travail est technique (ex. : évaluation de l’espérance de vie des composantes, valeur estimative des travaux, établissement des montants à réserver pour la réalisation des travaux). De plus, le TP a une position neutre dans la réalisation de ce travail puisque ce n’est pas lui qui fait les plans et devis de l’immeuble. »
Si le TP n’a pas toutes les compétences pour entreprendre seul l’étude, il peut s’adjoindre un autre expert ou un autre TP pour compléter le travail. C’est ce que fait Réjean Touchette. « Je travaille souvent en collaboration avec le TP Benoit Allaire (président de d’ALLB Inc., une firme spécialisée dans l’établissement de plan de gestion d’actifs immobiliers) lors de l’élaboration d’une étude de FDP d’un immeuble à condos, affirme M. Touchette. Nous sommes complémentaires. » M. Allaire possède une expertise dans les systèmes mécaniques des bâtiments, domaine que M. Touchette ne maîtrise pas. Il est aussi membre du comité d’expert et l’un des auteurs du rapport.
L’agrément
L’utilisation de l’une ou l’autre des quatre catégories de professionnels dans la production d’une étude sur le FDP devrait toutefois se faire selon un certain encadrement. Dans le rapport produit par le comité, on propose de créer un processus d’accréditation pour ces professionnels. Le comité recommande que cet agrément soit sous la responsabilité du RCGQ. Bien que des modalités restent à définir, on mentionne que l’agrément serait valide pour une durée déterminée et révocable. Un comité d’experts devrait aussi déterminer les obligations et les devoirs de l’expert. De cette façon, le travail pourrait se faire de façon professionnelle et les risques d’erreur seraient beaucoup minimisés.
Crédit photo: jean Gagnon